Ülkemizde taşınmaz sahibi olmak isteyen kişilerin projeden bir diğer adıyla topraktan ev veya iş yeri almayı tercih etmeleri son derece yaygındır. Bu yöntemin tercih edilmesinin nedeni, çoğu zaman her iki taraf için de oldukça karlı olmasıdır. Bu şekilde, taşınmaz sahibi olmak isteyen kişiler normalde aynı minvalde bir eve ödeyeceğinden çok daha az bir bedel öderken, müteahhitler de henüz evin inşaatına başlamadan ciddi bir sermaye elde etmiş oluyor. Ancak kimi zaman, taşınmazın taahhüt edilen tarihte teslim edilememesi ya da metrekaresinin ve diğer özelliklerinin kararlaştırılan projeye uygun olmaması gibi nedenlerle, taraflar mağduriyet yaşayabilmektedir. Peki böyle bir olumsuzluk yaşanması durumda, projeden ev alan kişilerin başvurabileceği hukuki yollar var mıdır, var ise bunlar nelerdir ? Bu haftaki yazımızda bu konuları ele alacağız. Keyifli okumalar.
Türk Medeni Kanunu’na göre, taşınmaz mülkiyetinin devri ancak tapu müdürlüğünde yapılırsa geçerli olabilir. Projeden satılan bir dairede ise, henüz inşası dahi başlamamış olan bir taşınmazın tapuda devri mümkün olamayacağından, taraflar genellikle kendi aralarında adi yazılı bir sözleşme yapmaktalar ve alıcı, bu sözleşmeye dayalı olarak ev sahibi olduğunu zannetmektedir. Oysa ki, burada müteahhit, henüz kendisi de dairenin sahibi olmadığından başkasına bu daireyi satma yetkisine de hukuken sahip değildir. Müteahhit burada bir sözleşmeyle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan, adeta “bağımsız bölümlerin tapusunu arsa sahiplerinden devralma hakkını satmaktadır.” Bu hak ancak sözleşmeden doğan bir tür alacak hakkıdır. Mülkiyetin devredilmesini sağlayabilecek nitelikteki ayni bir hak değildir. Bu tarz bir sözleşme ile alıcı çoğu zaman, sadece ödemiş olduğu paranın kendisine iadesini isteyebilecektir.
Peki taşınmaz sahibi olmak isteyen kişiler, bu isteklerini teminat altına alabilmek için ne yapmalıdırlar ? Daha sonra taşınmazın kendi üzerinize tescilini isteme hakkını elde etmek isteyen kişilere tavsiyem, karşı tarafla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmalarıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasının geçerlilik şartı olduğunu ve bu sözleşmenin noter huzurunda yapılması gerektiğini de belirtelim. Yani tarafların kendi aralarında yaptıkları bir sözleşme, noter huzurunda yapılmadığı için çoğu zaman alıcı tarafa, tapunun kendi üzerine devredilmesini talep etme hakkı vermeyecektir. Burada verilebilecek bir başka hukuki tavsiye de, noter huzurunda yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi olacaktır. Eğer noter huzurunda usulüne uygun olarak imzaladığınız bu sözleşmeyi tapuya şerh ettirebilirseniz, taşınmazın devrini talep etme hakkını artık sadece müteahhide karşı değil, herkese karşı ileri sürebilirsiniz.
Yukarıda adi yazılı bir sözleşmeye dayanarak taşınmazın üzerinize tescilini “çoğu zaman” talep edemeyeceğiniz belirtmiştim. Burada çoğu zaman kelime öbeğini kullanmamın nedeni, Yargıtay’ın; belli şartların sağlanması halinde, sözleşme noter huzurunda yapılmamış olsa dahi yine de alıcının taşınmazın devrini talep edebileceğine yönelik birtakım kararlarının bulunmasıdır. Yargıtay’a göre; eğer alıcı müteahhide ödediği bedeli kuşkusuz şekilde ispatlayabiliyorsa, yapılan yapı imar mevzuatına uygunsa, yani kaçak değilse ve gerçekten müteahhit üzerine düşen devir yükümlülüğünü kötü niyetli bir saikle yerine getirmekten kaçınıyorsa, alıcı açacağı bir dava ile tapunun kendi üstüne devrini talep edebilecektir. Fakat yine de siz değerli okurlara tavsiyem, bu riski hiç almamanız ve eğer projeden bir ev almak istiyorsanız, ödeyeceğiniz ciddi miktardaki paraları da göz önüne alarak noter huzurunda sağlam bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaparak ve bu sözleşmeyi tapu siciline şerh ettirmeniz olacaktır.
Herkese sağlıklı ve huzurlu günler dilerim.
